Weitere Finanzierungsmöglichkeiten einer Immobilie

Tilgungsfreie Darlehen

Zur Finanzierung Ihrer Immobilie stehen Ihnen neben dem Hypotheken- bzw. Annuitätendarlehen auch das tilgungsfreie Darlehen zur Auswahl. Bei einem tilgungsfreien Darlehen bleibt die Schuld während der gesamten Laufzeit in voller Höhe bestehen und nur die Zinsen, welche bis zum Ende der Laufzeit auf die gesamte Schuldsumme erhoben werden, sind in monatlichen Raten zu zahlen. Endet die Laufzeit, wird der Darlehensbetrag mit einem Mal beglichen. Aus diesem Grund wird das tilgungsfreie Darlehen mit einer Kapitallebensversicherung (auch Versicherungsdarlehen genannt), einem Investmentfond oder Bausparvertrag verbunden, um die Rückzahlung der Darlehensschuld zu gewährleisten.

Mit dem tilgungsfreien Darlehen sind einige nicht zu unterschätzende Risiken verbunden. Zum einen liegen die tatsächlichen Kosten auf Grund der Kombination von Darlehen und Ansparung meist höher als es der effektive Jahreszins angibt, da die Darlehenszinsen im Vergleich zur direkten Tilgung und der Sparzinsen höher sind. Erfolgt keine Zinsfestschreibung, kommt es bei steigenden Zinssätzen zu einer drastischen Verteuerung des tilgungsfreien Darlehens, weil die Zinsen auf die Gesamtsumme des Darlehens erhoben werden. Zudem kann die dadurch höhere Monatsrate bei sinkendem Einkommen nicht gemindert werden, da sie keinen Tilgungsanteil enthält. Schließlich entsteht im Falle des Finanzierungsabbruchs ein höherer Verlust als bei einem Darlehen mit direkter Tilgung, weil sich die Vorfälligkeitsentschädigung nach der Restschuld, hier also der vollen Darlehenssumme, richtet.

Aktienfonds & Immobilienfinanzierung

Wer das Hypothekendarlehen als tilgungsfreies Darlehen aufnimmt und die Schuldsumme mit Hilfe von Aktienfonds zurückzahlen möchte, der verspricht sich von seiner Anlage vor allem schnelle Schuldenfreiheit und eine gute Rendite. So schön wie es auch klingen mag, sind mit dieser Variante dennoch erhebliche Risiken verbunden. So gibt es keine Garantie für hohe Renditen und Kurseinbrüche können zum Verlusten des gesamten Kapitals führen. Da niemand vorhersagen kann, wie sich die Aktienkurse in den nächsten 15 Jahren entwickeln werden, ist dieses Modell zur alleinigen Finanzierung einer Immobilie ungeeignet. Als ein Finanzierungsbaustein neben anderen kann die Kombination aus Aktienfonds und tilgungsfreien Darlehen aber dennoch bis zu einem Drittel der Gesamtsumme bereitstellen. Am sichersten gilt ein Aktienfond, wenn sich dessen Anteile über unterschiedliche Branchen streuen und er aus europäischen Standardwerten besteht.

Versicherungen & Immobilienfinanzierung

Auch die gleichzeitige Ansparung einer Kapitallebens- oder Rentenversicherung für die Rückzahlung eines tilgungsfreien Darlehens ist mit erheblichen Risiken verbunden und kaum empfehlenswert. Beim Abschluss einer Kapitallebensversicherung steht die so genannte Ablaufleistung, sprich der auszuzahlende Betrag, noch nicht fest, weil er sich zum einen aus der garantierten Versicherungssumme und zum anderen aus einer Überschussbeteiligung zusammensetzt. Letztere beruht auf Prognosen und kann demzufolge nicht garantiert werden. Liegt die Versicherungssumme also unterhalb des aufgenommenen Darlehens und fällt auch die Überschussbeteiligung niedriger als erwartet aus, muss eine Anschlussfinanzierung aufgenommen werden, um das Darlehen tilgen zu können. Ein weiterer Nachtteil besteht darin, dass für alle Verträge, die nach dem 31.12.2004 abgeschlossen wurden, die Erträge vollständig zu versteuern sind (nach Vollendung des 60. Lebensjahres zur Hälfte), so dass dieses Finanzierungsmodell völlig unwirtschaftlich ist. Für ältere Verträge, die diese Regelung nicht betrifft, kann nur im Einzelfall entschieden werden, wie rentabel sie für die Finanzierung von Immobilien sind. Denn nur wenn die Rendite über oder nur knapp unter dem Darlehenszinssatz liegt, lohnt sich die Einbeziehung der Lebensversicherung. Wie Sie die Rendite mit Hilfe des Rückkaufwertes, den ausstehenden Versicherungsprämien, eventuell mit Abzug der Risikolebensversicherungskosten, sowie der garantierten Auszahlungssumme berechnen, zeigen Ihnen gern die Verbraucherzentralen.

Möglichkeiten der Online-Finanzierung

Online-Finanzierungen werden von Darlehensvermittlern angeboten, die mit mehreren Banken zusammenarbeiten. Weil sie Büro- und Personalkosten einsparen, können Online-Finanzierer oft günstigere Kredite anbieten als die Filiale einer Bank. Die meisten solcher Online-Angebote sind allerdings auf Standardfinanzierungen ausgerichtet, denen eine klare Kostenkalkulation zugrunde liegt. Die Möglichkeit, einfach und bequem verschiedene Angebote miteinander vergleichen zu können, macht Online-Finanzierungen immer attraktiver. Ausschlaggebend sind aber besonders die relativ niedrigen Zinsen. Selbst wenn der Vorteil nur 0,5 Prozent beträgt, bringt er in 10 Jahren bei einer Gesamtschuld von 100.000 Euro immerhin eine Einsparung von 5.000 Euro.

Fremdwährungskredit

Ebenso risikoreich ist die Finanzierung mittels Fremdwährungskredit. Hierbei nimmt man einen Kredit aus Ländern wie der Schweiz oder Japan auf, deren Zinsniveau bei gerade einmal zwei bis drei Prozent liegt. Das Risiko besteht hier in den Wechselkurs-Schwankungen. Da der Kredit in einer anderen Währung als dem Euro aufgenommen und zurückgezahlt wird, verteuert sich das Darlehen, sobald der Kurs der Fremdwährung wieder steigt, beispielsweise wenn das betreffende Land eine Rezessionsphase überwindet. Für den Fall einer drastischen Kurssteigerung um mehr als 20 Prozent verlangen Banken von ihren Kunden dann auch zusätzliche Sicherheiten. Zudem können solche Kreditverträge einen Passus zur Zwangsumwandlung in Euro enthalten. Seriöse Banken raten von der Finanzierung über Fremdwährungskredite ab, eben weil es sich dabei um risikoreiche Spekulation handelt. Solche Lockangebote mit Zinsen unter 2 Prozent verteuern sich außerdem drastisch, rechnet man die zusätzlichen Kosten für die Provision und Bearbeitungsgebühren hinzu.

Immobilienkauf mit Zeit- und Leibrente

Bei einem Immobilienkauf auf Rentenbasis verlangt der Verkäufer den Kaufpreis nicht in einer Summe, sondern vereinbart mit den Käufer eine monatliche Rentenzahlung. Entweder legen beide einen festen Zeitraum von z.B. 15 Jahren fest (Zeitrente), oder der Käufer zahlt die Rente bis zum Tod des Verkäufers (Leibrente). Für beide Seiten kann dieses Modell den Vor- bzw. Nachteil haben, dass die Immobilie günstiger bzw. teurer den Besitzer wechselt, als es bei einem normalen Kauf der Fall ist. Die Kaufverträge gestalten sich zudem sehr individuell, beispielsweise kann lebenslanges Wohnrecht, Pflege im Alter, Abfindung an die Erben oder Beteiligung an Renovierungs- und Sanierungsleistungen vereinbart werden. Daher entschließen sich oft nur Familienangehörige oder enge Freunde zu einem solchen Finanzierungsmodell. Annoncen in Zeitungen und Internet sind dagegen eher unseriös. Wenn ein Käufer ein stark sanierungsbedürftiges Haus auf dem Wege der Rentenzahlung erstehen möchte, sollte er bedenken, dass diese ins Grundbuch eingetragen wird. Mit dieser Belastung kann es für ihn schwer werden, eine Bank zu finden, die ihm die Sanierungs-, Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen finanziert und er sie selbst tragen muss.

Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen, auch Vorrats-Darlehen genannt, wird zwar zunächst abgeschlossen, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt in Anspruch genommen. Der Sinn liegt darin, sich durch die Vereinbarung günstiger Konditionen vor zukünftig steigenden Zinsen abzusichern. Der Nachteil liegt allerdings darin, dass die zukünftige Zinssicherheit mit einem Zins-Aufschlag bezahlt wird. Der fällt umso höher aus, je später die Anschlussfinanzierung durch das Forward-Darlehen erfolgt.

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