Eigentumswohnung – Was kostet Wohneigentum wirklich

Der Traum von den eigenen vier Wänden: Bei einer Eigentumswohnung fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis auch regelmäßig zusätzliche Kosten an. Haben Sie im Blick, was Ihr Wohneigentum wirklich kostet? Wir unterstützen Sie mit weiteren Informationen zu den Kosten einer Eigentumswohnung.

Als Wohnungseigentümer haben Sie auch besondere Pflichten: Es gilt die Wohnung zu unterhalten, was entsprechende Kosten verursacht. Wer am Kauf einer Eigentumswohnung interessiert ist, sollte diese laufenden Kosten unbedingt in seine persönliche Kalkulation aufnehmen. Sie sind auch für eine eventuelle Immobilienfinanzierung maßgeblich.

Die Eigentumswohnung im Kosten-Check:

Kostenverteilung bei gemeinschaftlichem Eigentum
Hausgeld – Was ist das?
Betriebskosten
Instandhaltungskosten
Sonderumlagen
Verwaltungskosten
Jahresabrechnung prüfen

Unabhängig davon ob Sie eine Eigentumswohnung direkt vom Bauträger (als Neubau) oder als Bestandsimmobilie erwerben, sollten Sie alle Vertragsbestandteile gründlich prüfen. Dazu gehören bei Eigentumswohnungen neben dem Kaufvertrag insbesondere auch eine Teilungserklärung (inkl. Gemeinschaftsordnung) sowie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Grundlegendes zur Kostenverteilung

Im Wohneigentumsgesetz (WEG) ist geregelt, dass gemeinschaftliche Kosten von allen Eigentümern mit einem bestimmten Miteigentumsanteil (gem. Grundbuch-Eintrag) getragen werden. Wie diese Kostenverteilung erfolgt, ist gesetzlich nicht in einer bestimmten Form geregelt. Prüfen Sie daher, wie für Ihre Eigentumswohnung die gemeinschaftlichen Kosten ermittelt werden. Gängige Praxis als Verteilerschlüssel sind z.B.

Kosten nach Verbrauch
Kosten gem. Wohn- oder Nutzfläche
Kosten nach der Anzahl der Wohnungen
Kosten nach der Anzahl der Personen im Haushalt

Für weitere Kosten liefert der Wirtschaftsplan, in der Regel erstellt vom Hausverwalter, entsprechende Anhaltspunkte. Hieraus werden beispielsweise auch das zu zahlende Hausgeld und die Höhe von Instandhaltungsrücklagen ermittelt. Gemäß §28 WEG wird der Wirtschaftsplan mit einer einfachen Mehrheit in der jährlichen Eigentümerversammlung beschlossen.

Maßgebliche Regelungen zur Kostenverteilung werden auch in der Gemeinschaftsordnung festgehalten. Beschlüsse zur Kostenverteilung können von der Eigentümergemeinschaft auch individuell angepasst werden. Hierfür ist ein Mehrheitsbeschluss notwendig.

Hausgeld als monatliche Vorauszahlung

Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung kann man monatliche Mietkosten sparen, muss aber auch für laufende Kosten wie das Hausgeld aufkommen. Es wird in der Regel auf monatlicher Basis im Voraus an die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlt. Daher ist es vergleichbar mit der Nebenkostenabrechnung für Mieter und kann – je nach Veranschlagung – auch richtig ins Geld gehen. Entscheidend ist eine möglichst realistische Kalkulation. So vermeidet man bei der Jahresabrechnung zusätzliche Kosten durch eventuelle Nachzahlungen.

Durch das Hausgeld werden die klassischen gem. §1 Betriebskostenverordnung umlegbaren Kosten abgedeckt, darunter:

Müllentsorgung
Hausstrom
Wasser und Abwasser
Heizkosten (bei Zentralheizung)
Wohngebäudeversicherung
Leistungen wie Hausmeister oder Reinigung
Leistungen wie Wartung (z.B. Fahrstuhl, Tiefgarage)

Betriebskosten

Die Betriebskosten sind in der Regel zentraler Bestandteil des monatlichen Hausgelds. Trotzdem ist es ratsam, diesen Posten separat im Auge zu behalten. Je nach Wohneigentümergemeinschaft werden unterschiedliche Kosten veranschlagt. Auf Antrag ist es beispielsweise auch möglich, dass einzelne Eigentümern aufgrund von Nichtnutzung (z.B. Tiefgaragenstellplatz) von bestimmten Betriebskosten ausgenommen werden. Maßgeblich hierfür sind die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung.

Instandhaltungskosten

Durch das Bilden entsprechender Rücklagen kann die Eigentümergemeinschaft Kosten für die Instandhaltung des Objekts abdecken. Hierzu zählen insbesondere Sanierungen. Wie hoch eine solche Rücklage ausfällt, ist vom Gesetzgeber bisher nur für den sozialen Wohnungsbau genau geregelt (vgl. § 2 Abs.2 der 2. Berechnungsverordnung). Jede Eigentümergemeinschaft kann in eigenem Ermessen auf der jährlichen Versammlung festlegen, in welcher Höhe eine Rücklage für Instandhaltungskosten gebildet wird. Eine wichtige Orientierung ist dabei der bauliche Zustand des Objekts. Bei Neubauten sind in der Regel zunächst keine höheren Instandhaltungskosten zu erwarten. Anders verhält es sich bei älteren Immobilien.

Sonderumlagen bei Eigentumswohnungen

Die Eigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss auch Sonderumlagen festsetzen. Werden unvorhersehbare Reparaturen notwendig und das veranschlagte Hausgeld reicht nicht aus, fallen zusätzliche Kosten in Form einer Sonderumlage an. Das Sprichwort „Eigentum verpflichtet!“ kommt an dieser Stelle erneut zum Tragen. Für den Fall eines Falles sollte ausreichend Kapital zur Deckung von außergewöhnlichen Kosten vorhanden sein.

Verwaltungskosten für Wohneigentum

Auf der jährlichen Eigentümerversammlung werden auch die Verwaltungskosten festgelegt. Dies erfolgt auf individueller Basis, konkrete gesetzliche Vorgaben gibt es nicht. Nach Angaben des Immobilienverbands IVD pendeln sich die Verwaltungskosten pro Wohneinheit und pro Monat in Deutschland bundesweit zwischen 15,58 EUR (netto) und 30,81 EUR (netto) ein (Quelle: IVD, Stand: Herbst 2015)

Hinweise zur Jahresabrechnung

Der Hausverwalter ist nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes, der in der Regel ein Kalenderjahr umfasst, zur Überprüfung des Wirtschaftsplans verpflichtet. Dabei werden die angefallenen Kosten im Detail überprüft und es werden Abrechnungen für die einzelnen Eigentümer erstellt.

Aus der Jahresabrechnung müssen folgende Informationen hervorgehen:

Hausgeld – veranschlagter Betrag und evtl. Nach- oder Rückzahlung mit Fälligkeit
Instandhaltungskosten – inkl. Anteil und Entwicklung der gebildeten Rücklage
Nebenkosten – inkl. Aufstellung der einzelnen Posten und Angaben zum Verteilerschlüssel

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