Immobilien verkaufen – Tipps & Checklisten

Ein Verkauf von Haus oder Eigentumswohnung kann ganz unterschiedliche Beweggründe haben. Damit Sie aus Ihrer Immobilie das Maximum herausholen, bietet Immo-Suche einige Empfehlungen rund um den erfolgreichen Immobilienverkauf.

(1) Was müssen Sie vor dem Immobilienverkauf beachten? (Checkliste)
(2) Wie legen Sie einen guten Preis für Ihre Immobilie fest?
(3) Wann ist der richtige Zeitpunkt zum Verkaufen?
(4) Wie und wo inserieren Sie Ihre Immobilie am besten? (Checkliste)
(5) Worauf kommt es bei der Immobilienbesichtigung an?
(6) Welche Services bieten Makler zum Immobilienverkauf?
(7) Was müssen Sie zum Notartermin wissen?
(8) Wie gestalten Sie Haus- und Schlüsselübergabe?

Setzen Sie dabei insbesondere auf eine gute Planung, greifen Sie auf Checklisten zu wichtigen Teilaufgaben Ihres Verkaufs zurück und erfahren Sie, wie Makler und Notar Ihren Immobilienverkauf unterstützen können.

1. Vor dem Verkauf – Ihre Checkliste

Wenn Sie sich für einen Verkauf Ihrer Immobilie entschieden haben, gilt es zunächst alle wichtigen Informationen zum Haus oder zur Eigentumswohnung zu erfassen. Diese bilden die Grundlage für eine realistische Immobilienbewertung und unterstreichen die Aussagekraft Ihres Immobilienangebots. Wer kauft schon gern die Katze im Sack? Halten Sie daher insbesondere diese Daten Ihrer Immobilie in geeigneter Form fest:

Wohnfläche (beim Hausverkauf zusätzlich auch die Grundstücksfläche)
Baujahr und durchgeführte Sanierungen
aktuelle Grundrisse
aktueller Zustand (z.B. Angaben zu Elektrik, Heizung, Dämmung)
aktuelle Ausstattung (z.B. Besonderheiten bei Technik oder Böden und Fenstern)
laufende Kosten (insb. auch Nebenkostenabrechnung)
gültiger Energieausweis
beim Hausverkauf: aktueller Grundbuchauszug, ggf. Gebäudeversicherungsschein
beim Verkauf von Eigentumswohnungen: aktuelle Protokolle von Eigentümerversammlungen und Abrechnungen vom Hausverwalter

2. Immobilienverkauf & Immobilienbewertung – Preise festlegen

Zu den Faktoren, die den Immobilienpreis bestimmen, gehören:

Standort und Attraktivität des Objekts
Größe und Zustand der Immobilie
aktuelle Marktgegebenheiten in der Verkaufsregion

Darüber lohnt es sich einen Preis festzulegen, der Ihnen als Verkäufer noch Verhandlungsspielraum bietet. Unter Umständen kann sich der Verkauf dann allerdings länger hinziehen. Eine größere Anzahl von Interessenten erreicht man in der Regel mit einem geringer angesetzten Verkaufspreis.

Empfehlenswert ist es daher bei der Immobilienbewertung einen Fachmann (Sachverständigen) hinzu zu ziehen. Das gibt Ihnen als Verkäufer nicht nur Sicherheit, einen geeigneten Preis festzulegen, sondern zeigt auch potenziellen Käufern, dass Sie „fit“ für den Immobilienverkauf sind und seriös (z.B. unter Angabe entsprechender Gutachten) arbeiten.

3. Immobilienverkauf planen – Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung zum bestmöglichen Preis verkaufen möchten, kommt es auch auf Faktoren wie den richtigen Zeitpunkt an. Haben Sie die Möglichkeit den Immobilienverkauf für Frühjahr oder Sommer zu planen, kann sich das günstig auf den Verkaufspreis auswirken. Das hat insbesondere diese Gründe:

Besichtigungen bei noch gutem Licht lassen sich einfacher auch nach der beruflichen Tätigkeit organisieren.
Immobilien wirken im Sonnenschein häufig automatisch attraktiver, vor allem wenn die Räume vom Licht durchflutet werden.
Bei guten Wetterbedingungen steigt die Laune zur Immobilienbesichtigung und die Umgebung wird oft positiver wahrgenommen.

Je nach Art der Immobilie, deren Standort und Ausstattung variiert die Zeitspanne für einen erfolgreichen Verkauf. Branchenexperten gehen dabei von etwa 5 Monaten aus (Richtwert!), wobei Sie den Immobilienverkauf entsprechend durch eine professionelle Planung und Umsetzung beschleunigen können.

4. Immobilie inserieren – Checkliste für Ihre Anzeige

Beim Immobilienverkauf kommt es letztlich auch auf eine gelungene Präsentation an. Diese erfolgt meist im ersten Schritt über ein gutes Immobilien-Inserat. Unerlässlich sind dabei möglichst vollständige Informationen zum Objekt, die Sie beim Erstellen einer Immobilienanzeige auch in geeigneter Form an Kaufinteressenten weitergeben sollten.

(1) Ansprechende und aussagekräftige Fotos

Bilder sagen mehr als 1000 Worte: Hinterlassen Sie einen guten ersten und bleibenden Eindruck mit Bildern, die Ihre Immobilie ins rechte Licht rücken. Im Idealfall verwenden Sie Fotos vom Außenbereich, die bei blauem Himmel gemacht wurden. Fotos vom Innenbereich sollten die Besonderheiten der Ausstattung hervorheben, Details erkennen lassen und selbstverständlich ebenfalls entsprechend qualitativ sein.

(2) Grundriss als Entscheidungshilfe

Viele Kaufinteressenten werfen zunächst einen Blick auf Fotos und den Grundriss bevor Sie sich überhaupt einer genaueren Immobilienbeschreibung widmen. Sorgen Sie dementsprechend dafür, dass der hinterlegte Grundriss gut erkennbar und ist im Idealfall bereits wichtige Eckdaten (z.B. Wohnfläche einzelner Räume) liefert.

(3) Energieausweis ist Pflicht

Bei Immobilieninseraten ist gem. der EnEV (Energieeinsparverordnung) die Angabe eines aktuellen Energieausweises erforderlich. Achten Sie darauf, dass Sie diese rechtliche Vorgabe erfüllen und für Ihr Objekt einen gültigen Energieausweis nachweisen können.

(4) Immobilienbeschreibung

Präsentieren Sie Ihre Immobilie auch mit einer ansprechenden Beschreibung, in der Sie Vorzüge deutlich machen, aber auch offen und ehrlich bleiben. Schließlich nützt es Ihnen nichts, wenn Sie hoch pokern und am Ende Zeit mit Besichtigungsterminen vergeuden, die keinen Verkaufsabschluss bringen.

(5) Exposé für Pluspunkte

In der Immobilienbranche steht der Begriff „Exposé“ für eine übersichtliche und ansprechend aufbereitete Präsentation der Fakten und Daten zu einer Immobilie. Bieten Sie ein solches zusammenfassendes Dokument Kaufinteressenten gern auch zur Besichtigung an. So behalten diese die wichtigsten Eckdaten im Blick und behalten anhand des Exposés Ihre Immobilie auch nach der Besichtigung in Erinnerung.

Tipp: Neben übersichtlichen Listen und Tabellen sowie einer ansprechenden und aussagekräftigen Objektbeschreibung gehören insbesondere auch Grundriss und Fotos in ein gutes Exposé.

5. Immobilienbesichtigung – Worauf kommt es an?

Die Besichtigung Ihrer Immobilie ist ein zentrales und oftmals verkaufsentscheidendes Element. Hierzu folgende Empfehlungen:

Wählen Sie einen günstigen Besichtigungstermin für beide Parteien. Das vermeidet Stress und rückt Ihre Immobilie ins richtige Licht.
Überzeugen Sie mit professionellem Auftreten und klären entsprechend vorab alle notwendigen Belange (z.B. Eckdaten zur Immobilie, Preis, Besitzverhältnisse, etc.)
Beantworten Sie Fragen der Kaufinteressanten immer ehrlich.
Geben Sie den Kaufinteressenten auch die Gelegenheit, die Immobilie einmal allein auf sich wirken zu lassen. Häufig wird dies auch zur ersten Beratung ‚unter sich‘ genutzt.
Informieren Sie umfassend zum Zustand der Immobilie und Kaufmodalitäten, bestenfalls mit einem aussagekräftigen Exposé.

6. Makler für den Immobilienverkauf beauftragen – Ja oder Nein?

Für einen erfolgreichen Hausverkauf oder den Weiterverkauf einer Eigentumswohnung bedarf es einem gewissen Zeit- und Arbeitsaufwand. Beauftragen Sie einen Makler, können Sie diesem einen Teil der Aufgaben übertragen. Zu den gängigen Makler-Dienstleistungen rund um den Immobilienverkauf gehören u.a.:

Erstellung von Exposé und Wertermittlung der Immobilie
professionelle Beratung zu Immobilien- und Vertragsrecht, Finanzierung, etc.
Werbung für Ihre Immobilie (z.B. Online-Inserat, Aushänge)
Kommunikation mit Kaufinteressenten und Koordination von Terminen
Durchführung der Besichtigung
Übernahme von Preisverhandlungen

7. Wissenswertes zum Notartermin

Für eine erfolgreiche Verkaufsabwicklung bedarf es der Unterstützung eines Notars. Dieser übernimmt in der Regel die Erstellung des Kaufvertrags und die entsprechende Beurkundung des Immobilienverkaufs. In der Regel erhalten Käufer und Verkäufer den aufgesetzten Vertrag etwa 14 Tage vor dem eigentlichen Notartermin. Das gibt Gelegenheit zur abschließenden Prüfen oder dem Einreichen von Änderungswünschen.

Empfehlenswert ist es, vom Käufer auch eine Bestätigung seines Kreditinstitutes einzuholen, dass dieser den Immobilienkauf auch finanziell bewerkstelligen kann (Finanzierungsbestätigung). Es ist zudem möglich, eine Reservierungsgebühr zu vereinbaren. Wird der Kaufvertrag erfolgreich abgeschlossen, kann diese Summe je nach Vereinbarung zurückerstattet bzw. mit dem Kaufpreis verrechnet werden.

Nach der Vertragsunterzeichnung beantragt der Notar den Eigentümerwechsel, z.B. durch Änderung der Eintragung im Grundbuch. Dies erfolgt allerdings erst, wenn der Käufer die erforderliche Grunderwerbssteuer entrichtet hat. Bis zum endgültigen Vorliegen des Grundbuchauszugs können unter Umständen mehrere Monate vergehen.

Bei dem für Sie zuständigen Finanzamt oder Steuerberaten gilt es außerdem zu erfragen, ob Sie als Verkäufer Steuern auf den Immobilienverkauf zahlen müssen, den sog. Veräußerungsgewinn. Dies betrifft allerdings meist nicht selbst genutzte Objekte.

8. Haus- und Schlüsselübergabe – Bitte mit Protokoll

Als Immobilienverkäufer gehört es zu Ihren vertraglichen Pflichten, die Immobilie ordnungsgemäß zu übergeben. Am besten dokumentieren Sie dies anhand eines Schlüsselübergabe- und Hausübergabe-Protokolls. Diese Dokumente unterstützen Sie auch über den Verkaufsprozess hinaus, denn mögliche Mängel bei der Übergabe sind dabei ebenso schriftlich festgehalten wie beispielsweise wie ein einwandfreier Zustand und aktuelle Zählerstände.

Einige Empfehlungen zur Gestaltung eines Übergabeprotokolls finden Sie auch in diesem Immo-Suche Ratgeber.