Mietspiegel Tipps

In vielen Teilen Deutschlands steigen die Mieten und Quadratmeterpreise für Wohnraum zunehmend. Speziell in beliebten Metropolen und Ballungszentren wird es zur immer größeren Herausforderung bezahlbare Mietwohnungen oder Immobilien zu einem günstigen Kaufpreis zu finden.

Als Orientierungshilfe, wie teuer oder günstig bestimmte Wohnlagen sind, dient vielerorts der so genannte Mietspiegel.

1. Was müssen Sie zum Thema Mietspiegel wissen?
2. Welche Vorteile bietet der Mietspiegel Wohnungssuchenden und Mietern?
3. Wie verlässlich ist der Mietspiegel als Informationsquelle?
4. Wie entwickeln sich die Mietpreise in Deutschland?
5. Welchen Einfluss hat der Mietspiegel auf die Mietpreisbremse?

Dieser Immo-Suche Ratgeber hilft Ihnen bei der Beantwortung Ihrer Fragen weiter.

1. Mietspiegel – Das müssen Sie wissen

Deutschlandweit ist der Mietspiegel ein anerkannter Orientierungsrahmen für die ortsüblichen Mieten. Er wird für verschiedene Wohnungstypen festgelegt, die jeweils in ihrer Art, Größe, Ausstattung sowie Lage und ggf. weiteren Kriterien vergleichbar sind.

Die Bereitstellung eines Mietspiegels hängt von der jeweiligen Gemeinde bzw. Stadtverwaltung ab. Es kann also sein, dass für bestimmte Wohnorte kein aktueller Mietspiegel verfügbar ist. Wie kommt das? Laut Gesetz (§ 558c BGB) handelt es sich bei der Erstellung eines Mietspiegels als „Ãœbersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete“ um eine Soll-Bestimmung. Städte und Gemeinden sollen einen solchen Mietspiegel erarbeiten, wenn dafür ein entsprechendes Bedürfnis besteht und die Erstellung mit vertretbarem Aufwand umsetzbar ist.

Einfache und qualifizierte Mietspiegel im Vergleich

In Deutschland unterschiedet man grundsätzlich zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel. Daher ist die Bewertung anhand von Daten aus dem Mietspiegel immer als Einzelfall zu betrachten.

Bei einem einfachen Mietspiegel werden die ortsüblichen Vergleichsmieten vor allem anhand von Marktkenntnissen und weniger anhand von umfangreichen Daten durch die zuständige Behörde (z.B. Stadtverwaltung) sowie den örtlichen Mieter- und Vermieterverband festgelegt. Folglich gelten einfache Mietspiegel daher eher als ungenau.

Für qualifizierte Mietspiegel trifft der Gesetzgeber in § 558d BGB zusätzliche Vorschriften. Er muss demnach alle zwei Jahre nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von Vertretern der Gemeinde, Mieter- und Vermieterverbänden vor Ort anerkannt werden. Hierzu werden beispielsweise Interviews, auf deren Basis typische Mieten in Abhängigkeit von bestimmten Wohnlagen ermittelt werden, zur Datenerhebung genutzt. Die Daten beruhen allerdings in der Regel auf Mietpreisen der letzten vier Jahre, weshalb Mietspiegel-Kritiker auch beim qualifizierten Mietspiegel Optimierungsbedarf sehen.

Eine Begrenzung der Analyse auf Neuvermietungen und Mietpreise, die in den letzten vier Jahren erhöht wurden, kann Marktdynamiken nur eingeschränkt erfassen und führt unter Umständen sogar zu einer Verzerrung von Mietpreisen.

2. Mietspiegel Vorteile für Wohnungssuchende & Mieter

Ein Mietspiegel erfüllt verschiedene Funktionen. Wohnungssuchende können sich anhand der Angaben über für Sie geeignete Wohnlagen und Immobilien informieren:

• Welche Wohnlagen am Standort haben die teuersten Vergleichsmieten?
• Wo findet man vergleichsweise günstige Wohnungen zur Neuvermietung?

Das ist jedoch nur eine erste Orientierung, denn aufgrund der unterschiedlichen Mietspiegel-Varianten (einfach oder qualifiziert) sind auch die jeweiligen Daten unterschiedlich zu bewerten. Dennoch trägt der Mietspiegel zu mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt bei.

Für Mieter ist der Mietspiegel insbesondere dann von Bedeutung, wenn Fragen der Mietpreiserhöhung vor Gericht zur Debatte stehen. In einem Rechtsstreit (z.B. Mietwucher nach §291 StGB, Mietpreisüberhöhung nach §5 WiStG) ist der jeweils geltende Mietspiegel als gerichtliches Beweismittel anerkannt. So ist gesetzlich geregelt, dass der Vermieter die Miete nur bis auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen kann.

3. Mietspiegel – Eine verlässliche Quelle?

Mit dem Mietspiegel können Wohnungen nach Kriterien wie Lage, Größer, Zustand, Ausstattung und Alter bewertet werden. Vor allem größere Städte und Kommunen machen von diesem Instrument Gebrauch, um eine bessere Orientierung zu bieten.

Kritiker merken jedoch an, dass der Mietspiegel immer nur einen kleinen Teil des Wohnungsmarktes abbilden kann. Das ist insbesondere auf die Ermittlung auf Basis von Daten der letzten 4 Jahre sowie die Begrenzung auf neue Mietverträge und Mietpreiserhöhungen zurückzuführen. Länger bestehende Bestandsmieten, die unter Umständen das Mietpreisniveau positiv beeinflussen könnten, bleiben außen vor.

Ein Wirtschaftswissenschaftler der Steinbeis-Hochschule Freiburg führte Ende 2017 sogar an, dass die Vergleichsmieten in Metropolen signifikant sinken würden wenn der Berechnungszeitraum des Mietspiegels von vier auf zehn Jahre erhöht werden würde (Quelle: daserste.de).

Informationsangebot der Städte und Gemeinden nutzen

Das Beispiel der Stadt Dresden zeigt, dass Transparenz und Rechtssicherheit zu den übergeordneten Zielen der Bereitstellung eines Mietspiegels gehören. Auf der Webseite der Stadt findet man in diesem Zusammenhang ausführliche Hinweise zur Erstellung des Mietspiegels, dessen Anwendungsbereich und Gültigkeit.  Der aktuelle Mietspiegel kann zudem jederzeit online abgerufen werden (vgl. Tabelle).

Verbrauchern ist daher zu empfehlen, sich an die zuständigen Behörden zu wenden. Zusätzlich bieten die örtlichen Mieterverbände und -vereine Hilfestellung zum Mietspiegel.

4. Mietpreisentwicklung in Deutschland

Vielerorts erschweren kontinuierlich steigende Mietpreise die Suche nach günstigen Wohnungen. Insbesondere in größeren Städten und deren Umland sind rasante Preissteigerungen zu verzeichnen. Dies kann anhand der Auswertung von Daten aus dem Mietspiegel ebenfalls festgehalten werden.

Hohe Mietpreise für Neuvermietungen in deutschen Städten

Für das 4. Quartal 2017 ermittelt Statista die Top 10 Städte mit den höchsten Mietpreisen für Neuverträge. Hierzu wurden Mietpreise für Wohnungen mit einer Größe zwischen 60 und 80 Quadratmetern mit gehobener Ausstattung und einem Baujahr innerhalb der letzten 10 Jahre mit folgendem Ergebnis analysiert:

• In München betrug die durchschnittliche Neuvertragsmiete 17,28 EUR pro Quadratmeter.
• In Frankfurt am Main zahlt man bei Neuvermietung im Schnitt 13,58 EUR pro Quadratmeter.
• In Stuttgart fallen 13,34 EUR pro Quadratmeter bei Neuvermietung an.
• In Ingolstadt zahlen neue Mieter im Schnitt 11,85 EUR pro Quadratmeter.
• In Mainz betrug die durchschnittliche Neuvertragsmiete 11,82 EUR pro Quadratmeter.

Mit weiteren hohen Quadratmeterpreisen bei Neuvermietung folgen Freiburg (11,73 EUR), Berlin (11,71 EUR), Hamburg (11,70 EUR), Heidelberg (11,69 EUR) und Darmstadt (11,61 EUR).

Mietspiegel Auswertung: Wo Wohnen teuer zu Buche schlägt

Der von F+B veröffentlichte Mietspiegelindex ist eine Studie, die einen bundesweiten Vergleich anhand der Auswertung aller amtlichen Mietpreisübersichten liefert. In die Untersuchung fließen dabei Mietpreise (Nettokaltmiete) typischer Wohnungen mit einer Fläche von 65 Quadratmetern mit mittlerer Ausstattung und Lage in Gemeinden mit 20.000 Einwohnern oder mehr ein.

Im Vergleich zum Vorjahr sind die ortsüblichen Vergleichsmieten im Jahr 2017 insgesamt um 2,1 Prozent gestiegen. Am teuersten ist es dabei in München und Stuttgart. Für Wohnungen in München werden gemäß der Studie im Schnitt 10,22 Euro pro Quadratmeter fällig. In Stuttgart zahlt man durchschnittlich 9,92 Euro pro Quadratmeter. Auch beliebte Lagen im Umland von München und Stuttgart sind in der Top 10 der teuersten Städte und Gemeinden in Bezug auf die aktuellen Vergleichsmieten an prominenter Stelle vertreten.

Eine detaillierte Ãœbersicht dazu finden Sie hier: F+B Mietspiegelindex 2017

5. Der Mietspiegel zur Anwendung der Mietpreisbremse

Mit der so genannten Mietpreisbremse (vgl. „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“)  haben Bund und Länder eine Regulierungsmöglichkeit für angespannte Lagen am Wohnungsmarkt geschaffen. Dies funktioniert jedoch unterschiedlich gut.

Zunächst einmal entscheiden die Länder individuell über entsprechende Gebiete, in denen die Mietpreisbremse zulässig ist. Dann darf der Mietpreis bei Wiedervermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Allerdings greift die Mietpreisbremse nicht für bereits bestehende Mietverhältnisse und die Vermietung von umfassend modernisierten oder neu gebauten Wohnräumen.

Seit dem 1. Juni 2015 gilt die Mietpreisbremse bereits für das gesamte Berliner Stadtgebiet. Berlin war damit auch das erste Bundesland, welches das neue Gesetz umgesetzt hat. Im Juli 2015 folgten mit Hamburg und Nordrhein-Westfalen zwei weitere Bundesländer, im August 2015 auch der Freistaat Bayern, wo in zahlreichen Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse eingeführt wurde. Auch Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, Schleswig-Holstein und Bremen legten im Jahr 2015 Gebiete für die Mietpreisbremse fest. Seit dem Jahr 2016 greifen auch Thüringen, Brandenburg und Niedersachsen auf die Mietpreisbremse zurück.

Den bereits zwölf Bundesländern, die entsprechende Regelungen zur Mietpreisbremse verabschiedet haben, stehen derzeit vier Bundesländer gegenüber, die bisher keine Mietpreisbremse eingeführt haben. Dazu gehören Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und das Saarland.

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