Markt für Büroimmobilien weiterhin attraktiv für Anleger

Der derzeitige Boom auf dem Immobilienmarkt macht sich auch im Segment der Büroimmobilien bemerkbar, die weiterhin als sehr attraktiv für Anleger gelten. Zur gegenwärtigen Situation auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt hat die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG eine aktuelle Studie vorgestellt, die mittelgroße Städte in den Fokus rückt. Durchgeführt wurde die Studie von dem Analyseunternehmen bulwiengesa AG.

Büroimmobilien sind bei Anlegern begehrt

Laut der Studie wurden im vergangenen Jahr insgesamt 45 Milliarden Euro in diesem Segment investiert, davon 15 Milliarden Euro in mittelgroßen Städten. Laut dem Analyseergebnis von BNP Paribas Real Estate betrug das Transaktionsvolumen für Büroimmobilien im ersten Quartal 2018 sage und schreibe 6,24 Milliarden Euro. Gegenüber dem vorhergehenden Quartal bedeutet das ein Anstieg um stolze 29 Prozent.

Sekundärstandorte bieten bestes Rendite-Risiko-Verhältnis

Die DEMIRE-Studie listet die wirtschaftsstarken Großstädte Düsseldorf, Stuttgart, Köln, Frankfurt am Main, Hamburg, Berlin und München als A-Märkte in Sachen Büroimmobilien auf, wobei für Düsseldorf das beste Rendite-Risiko-Verhältnis ermittelt wurde und für München das schlechteste. Als einzige A-Stadt liegt Düsseldorf mit Platz 7 in den Top 10, während München den letzten Platz (38) belegt.

Die ersten drei Plätze im Rendite-Risiko-Ranking belegen die Sekundärstandorte Bonn, Dortmund und Koblenz. Ihnen folgen Essen, Bayreuth, Rostock, Flensburg, Göttingen und Darmstadt. Unter den ostdeutschen Städten stechen Rostock (Platz 6), Chemnitz (Platz 11), Strahlsund (Platz 18) und Jena (Platz 20) mit einem sehr guten bis guten Rendite-Risiko-Verhältnis hervor. Dresden und Leipzig bewegen sich dagegen mit den Plätzen 28 und 35 im hinteren Feld. Insgesamt wurden 38 Städte für die Studie ausgewählt und näher untersucht.

Büromieten steigen, weniger Leerstand

In den A-Märkten stiegen die Mieten für Büroräume in den vergangenen 10 Jahren um 28 Prozent. Demgegenüber erreichten kleinere Standorte eine Mietwachstumsrate von mehr als 40 Prozent – und das bei einer deutlich geringeren Volatilität als in den A-Städten.

Denn anders als in den großen Wirtschaftsmetropolen werden in den Sekundärstandorten Bürogebäude entsprechend des Bedarfs neugebaut. Darum sind viele der neu entstanden Flächen bereits vor der Fertigstellung vermietet. In den Großstädten beobachten die Analysten dagegen eher einen spekulativen Neubau von Büroimmobilien, deren Vorvermietungsquote bei nur etwa 40 Prozent liegt.

Nichtsdestotrotz sanken in den vergangenen Jahren die Leerstände auf dem Büroimmobilienmarkt signifikant, und das sowohl in den A-Städten als auch in den Sekundärstandorten. In den wichtigsten Metropolen Hamburg, Berlin, München, Frankfurt am Main und Stuttgart ging der Leerstand bei den Büroimmobilien auf 4,3 Prozent zurück, die Büromieten stiegen derweil um 8,6 Prozent und beim Büroflächenumsatz wurden erstmals 3,64 Millionen Quadratmeter erzielt. So kann in diesem Punkt von einer sehr guten Verfassung des Büroimmobilienmarktes gesprochen werden.

Weiteres Wachstum & höhere Renditen an den Sekundärstandorten

Auch in den nächsten Jahren wird wahrscheinlich die Nachfrage nach Büroräumen weiter steigen. Das legen die aktuellen Zahlen über Bürobeschäftigte nahe. Denn laut der DEMIRE-Studie stiegen in den letzten Jahren die Zahl der Bürobeschäftigten um bis zu 19 Prozent in den A-Städten – bei den Sekundärstandorten betrug der Zuwachs sogar 39 Prozent.

Insgesamt betrachtet ist es in den großen Metropolen für Investoren schwierig, geeignete freie Anlageimmobilien zu finden. Zudem fallen die Rendite mit durchschnittlich 3,2 Prozent eher niedrig aus. In den kleinen und mittelgroßen Städten dagegen bestehen gute Chancen, eine für den Markt angemessene Büroimmobilie zu finden und mit dieser eine ansehnliche Rendite zu erzielen. Laut der DEMIRE-Studie können in diesen aufstrebenden Städten Renditen von 4,1 Prozent bis zu 7,0 Prozent (Chemnitz, Strahlsund) erreicht werden.

Anders als in den Großstädten  erweisen sich die Büromieter in den Sekundärstandorten als treue Kunden, die kaum ihren Standort wechseln. Das stabile Mietniveau, die vergleichsweise hohen Nettoanfangsrenditen und die Ertragsstabilität in den Sekundärstandorten wecken vermehrt das Interesse von Investoren. Im Vorjahr investierten sie laut der DEMIRE-Studie bereits 15 Mrd. Euro in Sekundärstandorte.

Die Auftraggeber der Studie

Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG ist Eigentümerin von Gewerbeimmobilien in ganz Deutschland. Der Großteil ihres Bestandes befindet sich in mittelgroßen Städten sowie in den Randgebieten von Ballungszentren. Das für die Durchführung der Studie beauftragte Analyseunternehmen bulwiengesa AG hat sich auf die Immobilienbranche spezialisiert und unterstützt ihre Kunden mit Markt- und Standortanalysen sowie Studien zur Immobilienwirtschaft.

Vollständige Studie lesen: http://www.bulwiengesa.de/sites/default/files/p1802-4264_demire_secondary_markets_2018_20180416_r.pdf

Bildquellen via Flickr.com:
Kimba Reimer, Office Center, CC BY 2.0
Klaus Friese, Bürohaus an der Elbe (mit Möwe), CC BY-SA 2.0