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Mietvertrag kündigen – Wohnungskündigung

Der Umzug ins neue Heim steht vor der Tür. Was aber passiert mit der alten Wohnung? Eine fristgerechte Kündigung Ihres bisherigen Mietvertrags und eine gute Umzugsplanung sind unerlässlich um doppelte Kosten zu vermeiden.

  1. Welche Kündigungsarten sind relevant?
  2. Welche Fristen müssen je nach Kündigungsart eingehalten werden?
  3. Welche Grundsätze gilt es beim Mietvertrag kündigen zu beachten?
  4. Welche Sonderregelungen gibt es?

Kündigungsarten und Kündigungsfristen

Wer einen Umzug in eine neue Wohnung plant, muss den bisherigen Mietvertrag für die alte Wohnung fristgerecht kündigen. Mieter sollten dabei insbesondere im Hinterkopf behalten, dass für eine fristgerechte Kündigung nicht der Poststempel, sondern der tatsächliche Eingang der Kündigung beim Vermieter maßgeblich ist. Wir haben die wichtigsten Kündigungsfristen für Sie zusammengefasst:

  • Die reguläre gesetzliche Kündigungsfrist beträgt 3 Monate zum Monatsende.
  • Individuelle Vereinbarungen gelten für Kündigungsverzicht oder qualifizierte Zeitmietverträge.
  • Für außerordentliche Kündigungen und Sonderkündigungen werden je nach Fall unterschiedliche Kündigungsfristen angesetzt. Häufig wird jedoch das Ende des übernächsten Monats als Frist definiert.
  • Will der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen, ergibt sich die relevante Kündigungsfrist in Abhängigkeit von der Mietdauer.
  • Eine fristlose Kündigung kann der Vermieter nur nach vorheriger Abmahnung aussprechen.  Mieter können ebenfalls nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen fristlos kündigen.

Raus aus dem Mietvertrag: Tipps zur fristgerechten Kündigung

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist die Kündigungsfrist für Mietverträge gesetzlich mit 3 Monaten geregelt. In vielen Fällen wird dies auch so gehandhabt. Ausnahmen bestätigen aber wie immer die Regel, weshalb Sie unbedingt immer genau entsprechende Regelungen in Ihrem Mietvertrag nachlesen sollten.

Grundlegend muss die Kündigung schriftlich erfolgen. Sind mehrere Parteien als Hauptmieter geführt, sind für eine Kündigung die Unterschriften aller Hauptmieter zwingend erforderlich. Das Kündigungsschreiben sollte zudem konkrete Angaben vom Kündigungsvorhaben enthalten:

  • Welche Wohnung wird gekündigt? (Adresse, Etage, ggf. Wohnungsnummer)
  • Zu welchem Termin wird die Wohnung gekündigt?
  • Welche Rückinformationen benötigen Sie bezüglich der Kündigung? (insb. Bestätigung zum Erhalt der Kündigung, Informationen zu Rückzahlung eventueller Kaution)
  • Welche Termine sind noch notwendig? (Vorschlag zur Vereinbarung eines Termins zur Wohnungsübergabe)

Wichtige Sonderregelungen im Überblick

(1) Was bedeutet ein Kündigungsverzicht im Mietvertrag?

Vor Ihrer Umzugsplanung sollten Sie unbedingt ihren bisherigen Mietvertrag in puncto Kündigungsfrist prüfen. Während häufig eine dreimonatige Kündigungsfrist vereinbart wird, gibt es im Einzelfall auch Sonderregelungen wie den beidseitigen Kündigungsverzicht.

In einem solchen Fall vereinbaren die beiden Parteien, Mieter und Vermieter, dass für einen bestimmten Zeitraum keine Kündigung ausgesprochen werden darf. Da dieser Zeitraum unterschiedlich definiert wird und in der Regel sogar bis zu 4 Jahre betragen darf, ist ein eventueller Kündigungsverzicht eine bedeutsame Klausel im Mietvertrag.

(2) Wann kommt ein Sonderkündigungsrecht in Betracht?

Möchten Sie Ihren Mietvertrag vorzeitig beenden, ist das im Einzelfall über das so genannte Sonderkündigungsrecht möglich. Dieses greift beispielsweise…

  •  … wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Ihnen als Mieter und Ihrem Vermieter schwerwiegend verletzt wurde.
  • … wenn die Wohnung schwere Mängel aufweist, die eine Gesundheitsgefahr für Sie als Mieter bedeuten.
  • … wenn Ihnen eine Mieterhöhung mitgeteilt wird (Sonderkündigungsfrist: i.d.R. bis zum Ablauf des 2. Monats nach Zugang des Schreibens).
  • … wenn Ihnen eine Modernisierung angekündigt wird (Sonderkündigungsfrist: i.d.R. bis zum Ende desselben Monats; außerordentliches Ende des Mietvertrags zum Ablauf des übernächsten Monats).

(3) Was muss ich zur Kündigung wegen Eigenbedarf wissen?

Möchte Ihr Vermieter Ihre bisherige Wohnung für sich selbst, Angehörige seines Haushalts oder andere Familienangehörige beanspruchen, wird dies als Eigenbedarf bezeichnet. Der Vermieter muss dann eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, die ebenfalls an bestimmte Erfordernisse und Fristen gebunden ist:

  • Die Kündigungsfrist beträgt mindestens 3 Monate und wird in Abhängigkeit der bisherigen Mietdauer ermittelt.
  • Bei einer Mietdauer weniger als 5 Jahre, ist eine Kündigungsfrist von 3 Monaten maßgeblich.
  • Beträgt die Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren, verlängert sich die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf auf 6 Monate.
  • Wurde der Mietvertrag vor mehr als 8 Jahren geschlossen, muss eine Kündigungsfrist von 9 Monaten eingeräumt werden.
  • Das Kündigungsschreiben muss insbesondere konkret mitteilen, warum Eigenbedarf besteht und für wen die Wohnung benötigt wird (inkl. Angabe des Verwandtschaftsverhältnisses).
  • Der Mieter muss im Kündigungsschreiben auf sein gesetzliches Widerspruchsrecht gem. § 574 BGB hingewiesen werden.
  • Kann der Vermieter eine Alternativwohnung anbieten, ist dies ebenfalls im Kündigungsschreiben zu vermerken.

Entscheidend ist auch, dass der Eigenbedarf bei Mietvertragsschluss nicht bereits bekannt war. In einem solchen Fall müsste der Vermieter seinen Mieter schon beim Vertragsschluss darauf hinweisen. Darüber hinaus gelten die Bedingungen und Fristen gem. § 573 c BGB:

  • Die Eigenbedarfskündigung ist zulässig, wenn diese spätestens am 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats ausgesprochen wird.

Ein Sonderfall beim Eigenbedarf ergibt sich, wenn in einem bisherigen Mietshaus Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft werden. Bei bestehender Vermietung müssen die neuen Eigentümer i.d.R. eine Sperrfrist von 3 Jahren einhalten bis eine Eigenbedarfskündigung möglich ist. Bitte beachten Sie auch, dass in den deutschen Bundesländern hierzu unterschiedliche Regelungen und Fristen gelten.

Möchten Sie als Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung vorgehen, helfen Ihnen diese Hinweise weiter:

  • Achten Sie darauf, ob alle Form- und Inhaltserfordernisse im Kündigungsschreiben erfüllt sind.
  • Machen Sie von Ihrem Widerspruchsrecht Gebrauch.

Stellt die Kündigung einen besonderen Härtefall für Sie als Mieter dar, beispielsweise aus gesundheitlichen Gründen, können Sie Widerspruch einlegen. Gleiches gilt, wenn Sie beispielsweise vermuten, dass es sich gar nicht um ‚echten‘ Eigenbedarf handelt. Lässt sich dem Vermieter nachweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde, steht Ihnen als Mieter unter Umständen auch Schadensersatz zu.

(4) Wann greift eine fristlose Kündigung?

Bei einer fristlosten Kündigung seitens des Mieters muss dem Vermieter zunächst ein so genanntes Recht auf Nachbesserung/Mängelbeseitigung eingeräumt werden. Die dafür maßgebliche Frist wird vom Einzelfall bestimmt und ist insbesondere vom Ausmaß der bestehenden Mängel abhängig. Zu den Belangen, die eine fristlose Kündigung des Mieters rechtfertigen können, gehören:

  • eine vertragsgemäß nicht nutzbare Wohnung (z.B. bedingt durch fehlende Fenster)
  • ein gesundheitsgefährdender Zustand der Wohnung (z.B. bedingt durch Ungeziefer)
  • schwerwiegende Verletzungen des Mietvertrags durch den Vermieter (z.B. unbefugter Zutritt zur Mietwohnung)

Mietvertrag erfolgreich gekündigt – Was nun?

Haben Sie Ihren bisherigen Mietvertrag fristgerecht gekündigt, können Sie mit der Wohnungsübergabe einen weiteren wichtigen Schritt vor dem Umzug organisieren. Vereinbaren Sie hierzu am besten bereits frühzeitig einen geeigneten Termin mit Ihrem Vermieter und klären vorab alle wichtigen Fragen zur Übergabe der alten Wohnung.

Bildquelle: © qimono CCO via Canva.com