Wohnfläche berechnen – Infos & Tipps

Bei einer Immobilie – egal ob Wohnung oder Haus – gehört die Wohnfläche zu den zentralen Auswahl- und Preiskriterien. Verbraucher wünschen sich nicht nur eine bestimmte Anzahl von Quadratmetern für Ihren neuen Wohnraum, sondern möchten hierfür auch einen möglichst fairen Preis bezahlen. Daher lohnt es sich, die wichtigsten Informationen und Tipps zur Wohnflächenberechnung im Blick zu behalten.

Was also verbirgt sich eigentlich hinter dem Begriff Wohnfläche? Die klassische Definition schließt darin die Summe aller anrechenbaren Grundflächen von Räumen ein, die zur jeweiligen Immobilie gehören. Entscheidende Fragen zu dieser grundlegenden Definition und den nachfolgenden Schwerpunkten klärt Immo-Suche.net für Mieter, Vermieter und Makler.

1. Was gehört konkret zur Wohnfläche?
2. Warum ist die Angabe zur Wohnfläche wichtig?
3. Wie wird die Wohnfläche eigentlich berechnet?

1. Was gehört alles zur Wohnfläche?

Die Summe aller anrechenbaren Grundflächen von Räumen einer bestimmten Immobilie wird als Wohnfläche bezeichnet. Genauere Bestimmungen hierzu finden Verbraucher in der Wohnflächenverordnung (WoFIV – Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche)

Demnach sind dabei Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen ebenso wie Wintergärten, Schwimmbäder und weitere ähnliche, nach allen Seiten geschlossene Räume anrechenbar, wenn diese ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Hierbei haben sich folgende Grundsätze etabliert:

• Die Grundfläche von Balkonen, Terrassen, Dachgärten und Loggien wird in der Regel nur anteilig in die Wohnflächenberechnung einbezogen. Ãœblich sind dabei 25 Prozent und maximal 50 Prozent, in Abhängigkeit vom sog. Wohnwert.
• Ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder werden ebenfalls nur zur Hälfte (50 Prozent der jeweiligen Grundfläche) auf die Wohnfläche angerechnet.
• In vollem Umfang werden nur Flächen mit einer Höhe von mindestens 2 Metern zur Wohnfläche gezählt.
• Flächen mit Höhen unter 1 Meter werden in der Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt.
• Flächen mit einer Höhe zwischen 1 und 2 Metern (z.B. Dachschrägen) werden i.d.R. anteilig (50%) angerechnet.

Die Grundflächen nachfolgender Räume sind nicht auf die Wohnfläche anrechenbar:

• Keller- und Abstellräume außerhalb der Wohnung
• Wasch-, Boden- und Trockenräume
• Heizungsräume
• Garagen

2. Warum ist die Angabe zur Wohnfläche wichtig?

Die Wohnflächenberechnung gehört zu den zentralen Elementen, die den Immobilienpreis bestimmen. Ausgehend von der vorhandenen Wohnfläche, werden Mietpreise berechnet, Nebenkosten veranschlagt und anhand der jeweiligen Wohnfläche aufgeschlüsselt. Auch Hausratversicherungen orientieren sich bei der Festsetzung Ihrer Beiträge und Konditionen regelmäßig an der Wohnfläche.

Eine solide Wohnflächenberechnung ist für Vermieter und Mieter gleichermaßen von Bedeutung. Weicht die angegebene Wohnfläche mehr als 10 Prozent von der tatsächlich verfügbaren Wohnfläche ab, kann eine Mietminderung geltend gemacht werden – inklusive eventuell zu viel gezahlter Nebenkosten. Dies ist auch rückwirkend für die letzten drei Kalenderjahre möglich, wobei jedes Prozent einer Abweichung auch 1 Prozent Mietminderung rechtfertigt (vgl. u.a. OLG Karlsruhe 17 U 176/00).

Gut zu wissen: Ist die Wohnfläche in Wirklichkeit größer als im Mietvertrag ausgewiesen, kann der Vermieter nachträglich keine höheren Mietkosten einfordern.

Immobilienkäufern ist die Erstellung eines Gutachtens über die Wohnfläche ebenfalls zu empfehlen. Bisher liegt es allerdings im Ermessen der zuständigen Gerichte, ob eine Abweichung von mehr als 10 Prozent auch für den Kaufvertrag entsprechende Konsequenzen hat.

3. Wie wird die Wohnfläche berechnet?

Wichtige Regelungen zur Berechnung der Wohnfläche sind in der Wohnflächenverordnung (WoFIV) hinterlegt. Aufgrund vieler detaillierter Angaben zu Wohn- und Nutzflächen ist diese Berechnung sehr genau und fasst den Begriff der Wohnfläche teilweise enger als andere Berechnungsmethoden. Das kann Vorteile für Mieter bedeuten, denn eine geringere Wohnfläche kann im Ergebnis auch zu geringeren Mietkosten führen.

Vor Inkrafttreten der WoFIV vom 1.1.2004 galt die bis dato Zweite Berechnungsverordnung. Sie ist beispielsweise noch für Wohnungen gültig, die vor dem 31.12.2003 vermessen und seitdem baulich nicht mehr verändert wurden.

Vermieter setzen bei der Angabe der Wohnfläche jedoch auch gern auf die DIN-Norm 277. Danach werden beispielsweise Keller, Balkon und Dachflächen vollständig auf die Wohnfläche angerechnet. Gravierende Mietpreisunterschiede ergeben sich aufgrund dessen beispielsweise für Dachgeschosswohnungen.
Mittlerweile außer Kraft gesetzt ist die DIN-Norm 283, die als Berechnungsmethode keine konkreten Regelungen für Terrassen, Garagen oder Heizungsräume einschließt. Sie begegnet uns bei Immobilien in der Praxis nur noch, wenn sich zwei Parteien ausdrücklich für eine entsprechende Wohnflächenberechnung nach DIN 283 entschieden haben.

Unterschiede bei den Berechnungsmethoden

Dieser Überblick zeigt, dass die eigentliche Quadratmeterzahl zur Wohnfläche stark variieren kann, wenn eine alternative Berechnungsmethode zum Einsatz kommt. Von Vorteil ist es daher, wenn im Mietvertrag hinterlegt ist, welche Methode für die Berechnung er Wohnfläche angewendet wird. Findet sich hierzu kein Passus im Mietvertrag und es kommt zu einem Streitfall, verweisen die zuständigen Gerichte in der Regel auf die WoFIV.

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