Immobilien Suche im Ausland

Der Traum, ein eigenes Ferienhaus im sonnigen Süden oder eine andere Auslandsimmobilie in beliebten Urlaubsländern zu besitzen, verwirklichen sich immer mehr Menschen. Angefangen von der Suche nach einem geeigneten Objekt über den Immobilienkauf und dessen Finanzierung bis hin zu vielen Besonderheiten rund um Auslandsimmobilien: Immo-Suche.net bietet Ihnen viel Wissenswertes, praktische Tipps und wirft einen aktuellen Blick auf den Immobilienmarkt für beliebte Feriendomizile.

1. Warum eine Immobilie im Ausland kaufen?
2. Wie beliebt sind Ferienimmobilien?
3. Wo finde ich passende Auslandsimmobilien?
4. Worauf muss ich beim Kauf einer Auslandsimmobilie achten?
5. Wie finanziere ich Immobilien im Ausland?
6. Wie werden Auslandsimmobilien steuerlich bewertet?

1. Warum Immobilien im Ausland kaufen?

In Zeiten wo Immobilienkredite mit einem relativ niedrigen Zinsniveau verfügbar sind, wird der Kauf einer Immobilie – auch im Ausland – zunehmend attraktiv. So manches preiswerte Immobilienangebot erwartet Interessierte insbesondere im Süden Europas, zum Beispiel bei Ferienwohnungen und Ferienhäusern in Spanien oder Italien. Beliebt sind aber auch Auslandsimmobilien im hohen Norden, beispielsweise in den Ländern Skandinaviens. Viele Eigentümer nutzen ihre Auslandsimmobilie nicht nur als eigenes Feriendomizil, sondern vermieten diese auch. Dafür gelten jedoch je nach Standort und Land besondere Regelungen.

Diese Vorteile bieten Immobilien im Ausland:

vergleichsweise günstige Kaufpreise, z.B. für Immobilien in Spanien und Italien
vergleichsweise günstige Versteuerung der Immobilie
verlässliche Wertanlage, z.B. mit Rendite durch Vermietung

2. Wie beliebt sind Ferienimmobilien?

Welche Gründe für den Kauf einer Ferienimmobilie sprechen, wurde bereits mehrmals in verschiedenen Studien erfasst. In der Marktstudie private Ferienimmobilien 2017 (Quelle: FeWo-direkt) werden dabei auch gesondert Motive für den Kauf von Auslandsimmobilien erfasst:

Eigennutzung und Vermietung (72,3 Prozent)
Altersvorsorge (38,2 Prozent)
Nutzung als Altersruhesitz (26 Prozent)
familiäre Gründe (25,6 Prozent)
ertragreiche Geld- und Kapitalanlage (22,4 Prozent)
Erwirtschaftung von Mieteinnahmen und Gewinn (22,2 Prozent)
Schutz des Geldes vor Inflationsverlust (16,7 Prozent)
Streuung des Vermögens (8,7 Prozent)
steuerliche Vorteile (3,7 Prozent)

Neben Ferienimmobilien in Deutschland sind bei den Bundesbürgern insbesondere auch Immobilien in den Ländern Spanien, Österreich, Italien und Kroatien gefragt. Dabei punkten günstige Preise und eine attraktive Lage für die Immobiliennutzung im eigenen Urlaub oder die Vermietung als Ferienimmobilie.

Auslandsimmobilien in Spanien werden vor allem auf den Balearen (insbesondere auf der Insel Mallorca) stark nachgefragt. Auf dem spanischen Festland gehört die Costa Blanca zu den beliebten Regionen für eine Ferienimmobilie, ebenso wie viele weitere sonnenverwöhnte Küstenabschnitte.

Österreichs Ferienimmobilien Regionen Nummer 1 befinden sich in Tirol und im Salzburger Land. Im Nachbarland Italien begeistern Trentino-Südtirol oder zum Beispiel auch die Toskana. In Kroatien findet man viele Ferienimmobilien in den Regionen Istrien und Dalmatien.

Als Immobilie im Ausland sind meist Ferienhäuser (57 Prozent) beliebter als Ferienwohnungen (43 Prozent). Anders verhält es sich im Inland, wo eher in eine Ferienwohnung investiert wird.

3. Die passenden Auslandsimmobilien finden

Sie möchten den Traum von einer eigenen Immobilie im Ausland verwirklichen? Dann gilt es das richtige Objekt zu finden und ausführliche Informationen vor dem Immobilienkauf einzuholen. Je nach gewählten Standort gelten nämlich unterschiedliche gesetzliche Vorschriften und Maßgaben zur Besteuerung.

>> Wo darf ich als EU-Bürger keine Immobilie kaufen?

Wussten Sie zum Beispiel, dass man nicht einfach überall eine Immobilie kaufen kann? Zu beachten gilt es insbesondere Sonderregelungen in diesen Ländern:

Dänemark: Der Erwerb eines Ferienhauses ist hier Personen vorbehalten, die mindestens 5 Jahre in Dänemark steuerpflichtig gelebt haben.
Niederlande: Der Erwerb von Immobilien ist möglich, allerdings dürfen diese häufig nicht als Ferienhaus genutzt werden.
Österreich: Sie benötigen eine Erwerbsgenehmigung, die von der Ausländergrundverkehrsbehörde ausgestellt wird.
Schweiz: Sie benötigen die Zustimmung der jeweiligen Kantonsbehörde, wenn Sie nicht zu den Grenzgängern mit einem Zweitwohnsitz gehören oder eine Aufenthaltserlaubnis für die Schweiz haben. Der Immobilienerwerb als reine Kapitalanlage (z.B. zur Vermietung) ist nicht erlaubt.

>> Beratung zum Kauf von Immobilien im Ausland

Wussten Sie, dass Sie sich bei Fragen an die Deutsche Schutzvereinigung für Auslandsimmobilienbesitz wenden können? Sie erreichen diese unter www.dsa-ev.de und können darüber insbesondere Beratung zum Immobilienkauf in Spanien, Italien und Frankreich in Anspruch nehmen.

Darüber hinaus empfiehlt es sich immer, vor dem Kauf ausführliche Informationen rund um gesetzliche Bestimmungen, Besonderheiten bei der Nutzung oder beispielsweise auch bei der Besteuerung von Auslandsimmobilien einzuholen.

>> Was ist weiterhin zu beachten?

Planen Sie den Erwerb einer Immobilie als Alterswohnsitz, gilt es insbesondere abzuklären, ob Sie im Zielland auch entsprechend wohnen dürfen, also die Möglichkeit einer Aufenthaltsgenehmigung haben. Bitte informieren Sie sich diesbezüglich bei den zuständigen Behörden im Zielland.

Besteuerung im Ausland

Beim Immobilienkauf im Ausland müssen Sie sich zudem mit anderen Steuerregelungen vertraut machen. Für die Grunderwerbssteuer und die Grundsteuer werden oftmals ganz unterschiedliche Werte angesetzt als in Deutschland. In manchen Ländern fallen sogar zusätzliche Steuern (z.B. Wertzuwachs- und Wohnsteuer in Frankreich, Spekulationssteuer in der Schweiz und in Griechenland) an.

4. Den Immobilienkauf richtig abwickeln

Die Entscheidung für oder gegen eine Auslandsimmobilie sollte man nicht übers Knie brechen. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für eine Besichtigung, prüfen Sie Für und Wider Ihrer Objektauswahl (z.B. Lage, Ausstattung) und verschaffen Sie sich einen Überblick über alle anfallenden Kosten.

>> Besichtigung der Immobilie im Ausland

Verlassen Sie sich nicht auf einen möglichen guten Eindruck durch Bilder und Berichte aus der Ferne. Wenn Sie eine Ferienimmobilie im Ausland kaufen möchten, sollten Sie diese vorab auch selbst in Augenschein nehmen. Vielleicht empfiehlt es sich sogar einen Sachverständigen zur Besichtigung hinzu zu ziehen. Klären Sie bei der Immobilienbesichtigung insbesondere auch Eigentumsverhältnisse und erfragen, ob die Immobilie dem jeweiligen örtlichen Baurecht entspricht und beispielsweise auch hypothekenfrei ist.

>> Kosten prüfen

In den südeuropäischen Ländern, wo Ferienimmobilien bei Deutschen besonders gefragt sind, gibt es häufig große regionale Preisunterschiede. Während der Immobilienkauf in beliebten Regionen teurer ausfällt, kann man in Randgebieten oftmals für kleinere Immobilien oder Ferienwohnungen einen Schnäppchenpreis erzielen.

Neben den allgemein bekannten Kosten des Immobilienerwerbs (d.h. Kaufpreis und dazugehörige Steuern/ Gebühren) müssen je nach Standort und Land auch weitere Kosten kalkuliert werden:

Reisekosten – insb. für die Besichtigung
Kosten für Behörden – insb. Steuern, Übersetzung von Dokumenten
Verwaltungskosten für die Immobilie (Pflege, Reinigung, Reparaturen)
Versicherungskosten – insb. Gebäudeversicherung
Nebenkosten für Heizung, Wasser- und Stromversorgung

>> Kaufvertrag abschließen

Verlassen Sie sich beim Immobilienkauf nicht nur auf sich selbst, sondern binden Sie erfahrene Fachkräfte in den Kaufprozess ein. Hierzu zählen ein Notar und zum Beispiel auch ein Dolmetscher, der Sie beim Abschluss des Kaufvertrages unterstützt. Wir empfehlen Ihnen, den Kaufvertrag zweisprachig auszufertigen. Nur so können Sie sicherstellen, auch vom „Kleingedruckten“ in vollem Umfang Kenntnis zu haben und eventuellen Missverständnissen vorzubeugen.

Vorsicht gilt bei mündlichen Zusagen. In einigen Ländern kann diese bereits als Verpflichtung zum Kauf interpretiert werden.

5. Finanzierung von Immobilien im Ausland

Günstige Immobilienkredite können helfen, den Traum vom eigenen Heim in der Ferne zu realisieren. Wenn Sie nur bis zu 50 Prozent der Gesamtkosten fremd finanzieren und den Rest durch Eigenkapital tragen können, erreichen Sie eine solide Finanzierung. Da dies jedoch nicht immer möglich ist, empfiehlt sich ein großzügig abgeschätztes Finanzierungsmodell, das beispielsweise auch zusätzliche Kosten für eventuelle noch nicht absehbare Reparaturen berücksichtigt.

Bei deutschen Kreditinstituten werden Anfragen zur Finanzierung von Auslandsimmobilien auch nicht selten abgelehnt. Bei einer Bewilligung können zudem Zinsaufschläge zur Risikominimierung anfallen. Dann wird die Finanzierung über eine ausländische Bank zur Alternative, birgt allerdings auch einige Risiken für den Immobilienkäufer – angefangen von grundsätzlich anderen rechtlichen Regelungen über Währungsschwankungen bis hin zu höheren Gebühren.

6. Immobilien im Ausland & Deutsches Steuerrecht

Auslandsimmobilien sind für die Steuererklärung in Deutschland oft eine Herausforderung. Aufgrund vieler unterschiedlicher Regelungen, müssen die Finanzämter hier häufig Einzelfallentscheidungen treffen. Grundsätzlich gilt allerdings: Wird die Auslandsimmobilie vermietet und damit ein Gewinn erzielt, muss dieser per Einkommenssteuer besteuert werden.

Zusätzlich besteht meist eine beschränkte Steuerpflicht des Immobilieneigentümers im Land, in dem sich die Immobilie befindet und beispielsweise als Ferienhaus vermietet wird. Grundsteuer und Grunderwerbssteuer fallen wiederum nur am Standort der Immobilie an.