Energieausweis für Immobilien

Energieeffizienz ist beim Verkauf oder der Vermietung von Immobilien ein zentrales Thema geworden. Je geringer der Energieverbrauch eines Wohngebäudes, desto günstiger wirkt sich das auf die laufenden Kosten aus. Verbraucher legen zunehmend Wert auf eine gute Energiebilanz. Fehlt es an einem guten Wärmeschutz, gut isolierten Fenstern und Türen oder einer modernen Heizungsanlage, kann dies den Immobilienkaufpreis senken.

Der Gesetzgeber hat in diesem Zusammenhang den Energieausweis für Immobilien eingeführt. Dieser spiegelt den Energiebedarf wieder und ermöglicht Verbrauchern – egal ob Mieter oder Käufer – damit eine bessere Einschätzung zu den aktuellen Verbrauchs- und Bedarfsdaten.

Immo-Suche.net stellt 7 Antworten auf häufige Fragen zum Energieausweis für Immobilien bereit:

1. Was sind die Grundlagen und Ziele der Energieausweis-Pflicht?
2. Wer benötigt einen Immobilienenergieausweis?
3. Wer benötigt keinen Energieausweis?
4. Welche Arten des Energieausweises gibt es?
5. Was steht im Energieausweis?
6. Wer stellt einen Energieausweis aus?
7. Was muss ich in Immobilienanzeigen und bei Besichtigungen beachten?

1. Energieausweis Pflicht – Gesetzliche Grundlagen & Ziele

Seit 2008 ist das Ausweisen des Energiebedarfs von Immobilien Pflicht für Neubauten und bestimmte Bestandsgebäude. Geregelt ist dies in der Energieeinsparverordnung (EnEV) und in der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD – Energy Performance of Buildings Directive).

Zu den Zielen, die mit dem Energieausweis verfolgt werden, gehören:

• die Festlegung baulicher Standards für Neubauten, Modernisierungen und Umbauten
• die Umsetzung der Informationspflicht in Bezug auf den aktuellen Energiebedarf

Gemäß der gesetzlichen Vorgaben müssen Neubauten einen gewissen Anteil zur Deckung des Energiebedarfs aus regenerativen Energien beziehen. Mit der Informationspflicht sorgt der Gesetzgeber auch für Transparenz am Markt. Sofern erforderlich, werden im Energieausweis zum Beispiel auch konkrete Maßnahmen für eine Sanierung vorgeschlagen, um einen entsprechenden Wärmeschutz nach modernem Standard zu erzielen.

Der Energieausweis behält in der Regel nach Ausstellung zehn Jahre Gültigkeit. Erfolgen bauliche Anpassungen und Veränderungen bei der energetischen Versorgung, muss der Energieausweis entsprechend angepasst bzw. neu ausgestellt werden.

2. Immobilien Energieausweis für Bauherren & Eigentümer

Ein Energieausweis für Immobilien ist als Nachweis von folgenden Personen zu erbringen:

• Bauherren (für neue Wohn- und Nichtwohngebäude)
• Immobilieneigentümer, die bestimmte bauliche Veränderungen vornehmen (z.B. Erweiterungsbauten)
• Immobilienbesitzer, die eine Sanierung vornehmen
• Hausbesitzer (im Grundbuch vermerkt), die den Verkauf oder die Vermietung Ihrer Immobilie anstreben
• Eigentümer von größeren, öffentlich genutzten Gebäuden

3. Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht

Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, benötigen keinen Energieausweis. Das gilt jedoch nur eingeschränkt für Immobilien, für die vor dem 1.10.2007 eine Baugenehmigung beantragt und entsprechend vor dem 1.10.2007 mit dem Bau begonnen wurde.

Für unter Denkmalschutz stehende Immobilien benötigen Vermieter oder Verkäufer ebenfalls keinen Energieausweis.

Beträgt die Nutzfläche kleinerer Gebäude weniger als 50 Quadratmeter, ist ebenfalls kein Energieausweis erforderlich.

Es ist außerdem ein Irrtum, dass jeder Immobilieneigentümer nach EnEV 2014 einen Energieausweis benötigt. Diese bestehenden Energieausweise sind ab dem Ausstellungsdatum weiterhin gültig (sofern keine baulichen Veränderungen erfolgen):

• Energiebedarfsausweise für Wohngebäude nach EnEV 2002/2004
• Energiebedarfs- und Energieverbrauchsausweise nach EnEV 2009 oder EnEV 2007
• freiwillige, vor der EnEV 2007 ausgestellte Energieausweise, die allerdings den Anforderungen der EnEV 2007 genügen müssen

4. Bedarfsausweis VS. Verbrauchsausweis – Wer benötigt welchen Energieausweis?

Immobilieneigentümer müssen sich bei der Erstellung des Energieausweises auf eine von zwei Varianten festlegen. Für einige Wohngebäude ist der Bedarfsausweis verpflichtend, in vielen Fällen kann man aber frei zwischen dem Bedarfs- und dem Verbrauchsausweis wählen. Für Nichtwohngebäude (z.B. Gewerbeobjekte) besteht ebenfalls die freie Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis (vgl. Tabelle).

*Ausnahme: Ein Verbrauchsausweis reicht aus, wenn das Gebäude bei Fertigstellung bereits die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung (1977) erfüllt hat oder nachträglich entsprechend saniert wurde.

Die im Energieausweis dokumentierten Verbrauchswerte können demzufolge bedarfs- oder verbrauchsorientiert ermittelt werden. Was sind die Vor- und Nachteile der beiden Energieausweis-Arten?

4.1 Energiebedarfsausweis zur objektiven Bewertung von Immobilien

Dem Grundsatz nach kann jeder Eigentümer für seine Immobilie einen Bedarfsausweis ausstellen lassen. Die Kosten hierfür liegen in Abhängigkeit vom konkreten Aufwand bei mindestens 500 Euro. Pflicht ist der Energiebedarfsausweis für Gebäude mit Bauantrag vor dem 1.11.1977 und weniger als 5 Wohneinheiten.

Ausgenommen von dieser Pflicht sind wiederum Immobilien, die nach der ersten Wärmeschutzverordnung (1977) modernisiert und diese Anforderungen bei Fertigstellung erfüllt haben.

Vorteile des Bedarfsausweises:

• objektive Information zum tatsächlichen Energiebedarf
• Datenermittlung in einem umfangreichen Berechnungsverfahren
• Sachverständigen-Einschätzung zum IST-Zustand und Maßnahmen für weiteres Energiesparpotenzial (z.B. Empfehlungen zur Sanierung)

Nachteil des Bedarfsausweises:

• kostenintensivere Bereitstellung (ab ca. 500 EUR)

4.2 Energieverbrauchsausweis als kostengünstigere Alternative

Orientiert an aktuellen Verbrauchswerten (Strom, Heizung, Warmwasser) lässt der verbrauchsorientierte Energieausweis ebenfalls Rückschlüsse auf die Energieeffizienz einer Immobilie zu. Er eignet sich für Immobilien, die folgende Voraussetzungen erfüllen:

• mindestens 5 Wohneinheiten
• Bauantrag-Stellung nach dem 1.11.1977
• nach der 1. Wärmeschutzverordnung (1977) erbaut oder nachgerüstet

Vorteil des Verbrauchsausweises:

• kostengünstigere Bereitstellung (schon ab ca. 20 EUR)

Nachteil des Bedarfsausweises:

• geringere Aussagekraft im Vergleich zum umfangreicheren Bedarfsausweis

5. Energieausweis – Was steht drin?

Welche Informationen finden Verbraucher grundsätzlich im Energieausweis?

Seite 1: Allgemeine Angaben zum Gebäude & Art des Energieausweises

Alle wichtigen Angaben zur Immobilie, darunter Baujahr, Anschrift, Anzahl der Wohneinheiten und Angaben zu den Energieträgern (Heizung und Warmwasser), sind bereits auf der ersten Seite des Energieausweises vermerkt. Dort steht auch, um welche Art des Energieausweises sich handelt.

Wurde der Energieausweis nach dem 1.10.2009 erstellt, sind auf Seite 1 Hinweise zur Nutzung erneuerbarer Energien und zum eingesetzten Lüftungskonzept hinterlegt.

 

Seiten 2-3: Energieeffizienz auf einen Blick (Farbskala)

Angelehnt an die Skala, die viele Verbraucher bereits von Haushaltsgeräten und Unterhaltungselektronik kennen, werden auch Immobilien in so genannte Energieeffizienzklassen eingeordnet. Die Farbskala von grün (sehr energieeffizient) bis rot ermöglicht einen schnellen Überblick (vgl. Tabelle).

 

Seite 4-5: Empfehlungen & Erläuterungen

Hinweise für eine mögliche energetische Modernisierung der Immobilie sind in der Regel auf der vierten Seite des Energieausweises zu finden, gefolgt von weiteren Erläuterungen.

 

6. Energieausweis beantragen – Wer stellt Energieausweise aus?

In Deutschland regeln die Bundesländer eigenständig, welche Behörden oder Anbieter für die Ausstellung von Energieausweisen zugelassen sind. Sie können sich diesbezüglich bei hierfür qualifizierten Architekten, Handwerkern oder auch spezialisierten Energieberatern informieren. Achten Sie darauf, dass der jeweilige Anbieter in Ihrem Bundesland eine Zulassung nachweisen kann.

Für die Erstellung eines Energieverbrauchsausweises werden in der Regel die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre benötigt. Umfangreichere Unterlagen sind für einen Energiebedarfsausweis erforderlich. Hier kommen neben den Heizkostenabrechnungen auch Baupläne, Sanierungsdokumentationen und der Grundriss hinzu. Die energetische Bestandsaufnahme Ihrer Immobilie erfolgt durch einen Sachverständigen.

7. Tipps für Ihre Immobilienanzeigen & Besichtigungen

Möchten Sie Ihre Immobilie zum Kauf oder zur Miete inserieren, müssen Sie seit 2014 einer Kennzeichnungspflicht nachkommen und bestimmte Angaben zur Energieeffizienz in Ihrer Immobilienanzeige hinterlegen.

Prüfen Sie, ob Sie folgende Informationen in Ihrer Anzeige eingebunden haben:

• Art des Energieausweises
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauchskennwert
• Energieträger der Heizung (z.B. Gas)
• bei Wohngebäuden: Baujahr, Energieeffizienzklasse
• bei Nichtwohngebäuden: Endenergiebedarf getrennt für Strom und Wärme

Pflicht ist auch, dass Sie Miet- oder Kaufinteressenten den Energieausweis unaufgefordert vorlegen. Kommt ein Vertrag zustande, erhält der Käufer oder Mieter den Energieausweis (im Original oder in Kopie) für seine Unterlagen.

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