Maklerprovision – alles was Sie zum Thema Provision wissen müssen

Bei den meisten Käufern und Verkäufern ist das Thema der Provision wohl eher unbeliebt. Die für einen Makler anfallenden Kosten erhöhen nicht nur den zu zahlenden Betrag, sondern lassen oft auch viele Fragen entstehen. Wir haben die Antworten auf die brennendsten Fragen für Sie gesammelt.

• Was ist eine Maklercourtage?
• Wie hoch sind die Kosten für einen Makler?
• Wer muss den Immobilienmakler bezahlen?
• Was ist das Bestellerprinzip?
• Höhe der Maklerprovision 2020
• Kann ich über die Provision verhandeln?
• Was ändert sich mit dem beschlossenen Wohnpakt ab 2020?
• Wann ist die Maklerprovision fällig?
• Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Was ist eine Maklercourtage & wann muss ich sie bezahlen?

Wenn ein Makler eine Immobilie erfolgreich vermittelt, sei es beim Verkauf oder der Vermietung, erhält er dafür eine Vergütung. Diese wird als Maklergebühr, Provision oder Courtage bezeichnet. Sie muss erst bezahlt werden, wenn er Immobilienmakler die vereinbarten Vertragsleistung erfüllt hat. Folgende Voraussetzungen müssen dafür grundsätzlich erfüllt sein:

• Es wurde ein Maklervertrag (mündlich oder schriftlich) abgeschlossen.
• Der Immobilienmakler hat eine Maklertätigkeit erbracht & kann diese nachweisen.
• Ein gültiger Kauf- oder Mietvertrag wurde abgeschlossen.
• Der Vertragsabschluss kam durch die Maklertätigkeit zustande.
• Der Maklervertrag ist nicht aufgrund eines Fehlers im Nachhinein ungültig.

Wenn eine dieser Voraussetzungen nicht erfüllt wird, kann die Provision nach bereits erfolgter Zahlung zurückgefordert werden.

Wie hoch sind die Kosten für einen Makler?

Die Frage nach den Kosten hat sich für Immobilienverkäufer, Vermieter & Käufer vor dem Beauftragen eines Maklers sicher schon gestellt. Da die Höhe der Courtage in Deutschland nicht gesetzlich geregelt ist, kann sie theoretisch zwischen den Vertragspartnern frei verhandelt werden. Üblicherweise erhält der Immobilienmakler nach erfolgreicher Vermittlung einen gewissen Prozentsatz des Kaufpreises, dieser unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Bei der Vermittlung von Mietobjekten kann die Provision für Mieter bis zu zwei Kaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer betragen. Wenn der Vermieter den Immobilienmakler beauftragt ist die Provision frei verhandelbar.

Wer muss den Immobilienmakler bezahlen?

Hier gilt es als erstes zu klären, ob es sich um den Verkauf einer Immobilie handelt oder um die Vermietung eines Objektes geht. Bei dem Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung gab es bis Mai 2020 keine gesetzliche Regelung. Diese Regelung wird Ende des Jahres 2020 in Kraft treten. Bisher wird, je nach Bundesland, der Anteil der beiden beteiligten Parteien unterschiedlich geregelt. Es gibt drei verschiedene Möglichkeiten, um die Maklercourtage zu bezahlen:

• Außenprovision durch den Käufer: Bei dieser Variante zahlt der Käufer der Immobilie den Makler. Die Höhe wird im Exposé ausgewiesen & meist prozentual am Kaufpreis bestimmt. Man kann über die Summe mit dem Makler verhandeln.
• Innenprovision durch den Verkäufer: Der Verkäufer der Immobilie & der Immobilienmakler einigen sich auf die Höhe der Courtage. Der Käufer wird nicht mit einbezogen & die Höhe der Summe ist Bestandteil des Maklervertrags.
• Beide Parteien bezahlen: Bei dieser Entlohnung wird die Courtage zwischen Käufer & Verkäufer aufgeteilt. Die Anteile beider Vertragsparteien werden meistens nach regional üblichen Prozentsätzen bestimmt.

Bei der Vermietung von Objekten gilt seit 2015 eine andere Regelung. Dort wird nach dem sog. Bestellerprinzip bestimmt, wer den Immobilienmakler bezahlt.

Was ist das Bestellerprinzip?

Seit dem 01. Juni 2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass die Person, die den Makler beauftragt, für die Maklercourtage aufkommen muss. Wenn also der Vermieter einen Immobilienmakler mit der Vermittlung seiner Immobilie beauftragt, muss er dafür aufkommen und darf die Kosten nicht an die künftigen Mieter übertragen. Wenn man als Mieter einen Immobilienmakler mit der Suche nach dem passenden Mietobjekt beauftragt, darf die Provision bei erfolgreicher Vermittlung nicht mehr als zwei Kaltmieten + Mehrwertsteuer betragen. Für den Vermieter gibt es keine Regelung zur Maklerprovision, sie kann frei verhandelt werden.

Höhe der Maklerprovision 2020

Je nach Bundesland unterscheidet sich die Bezahlung des Immobilienmaklers. So bezahlen in Bremen, Hamburg, Berlin, Brandenburg und Hessen die Käufer einer Immobilie die gesamte Provision für den Makler, während der Verkäufer nichts bezahlen muss. In den meisten anderen Bundesländern wird die Courtage aufgeteilt.

Bundesland	Anteil Verkäufer	Anteil Käufer	Gesamtprovision
Baden-Württemberg	3,57 %	3,57 %	7,14 %
Bayern	3,57 %	3,57 %	7,14 %
Berlin	0 %	7,14 %	7,14 %
Brandenburg	0 %	7,14 %	7,14 %
Bremen	0 %	7,14 %	7,14 %
Hamburg	0 %	6,25 %	7,14 %
Hessen	0 %	5,95 %	7,14 %
Mecklenburg-Vorpommern	2,38 %	3,57 %	5,95 %
Niedersachsen¹	0 % oder 3,57 %	4,76 – 5,95 % oder 3,57 %	4,76 – 5,95 % oder 7,14%
Nordrhein-Westfalen¹	3,57 %	3,57 %	7,14 %
Rheinland-Pfalz¹	3,57 %	3,57 %	7,14 %
Saarland	3,57 %	3,57 %	7,14 %
Sachsen	3,57 %	3,57 %	7,14 %
Sachsen-Anhalt	3,57 %	3,57 %	7,14 %
Schleswig-Holstein	3,57 %	3,57 %	7,14 %
Thüringen¹	3,57 %	3,57 %	7,14 %

Alle Angaben ohne Gewähr.
¹ Die Höhe kann hier regional unterschiedlich ausfallen

Kann ich über die Maklerprovision verhandeln?

Da die Höhe der Provision nicht gesetzlich geregelt ist, kann über ihre Höhe verhandelt werden. Als Immobilienverkäufer hängt die Maklercourtage logischerweise an dem Objekt, welches man verkaufen möchte. Neben dem zu erwartenden Verkaufspreises der Immobilie ist auch der Aufwand für den Makler ein wichtiger Faktor. Wenn die Immobilie viel Arbeit bedeutet, könnte die Verhandlungsbereitschaft des Maklers geringer sein als bei einer leicht vermittelbaren Immobilie.

Auch als Interessent einer Immobilie kann man mit dem Makler über die geforderte Provision verhandeln. Jedoch sollte man als Käufer bedenken, dass der Immobilienmakler bei beliebten Objekten eher der Partei einen Zuschlag geben könnte, die bereitwillig die festgesetzte Gebühr bezahlt. Bei Objekten, die sich schon länger auf dem Markt befinden & wenige Interessenten haben, kann die Höhe der Gebühr durchaus besser verhandelt werden.

Was ändert sich mit dem beschlossenen Wohnpakt ab 2020?

Bisher gibt es keine einheitliche Regelung für die Bundesländer, welche Partei bei einem Immobilienkauf für die Maklerkosten aufkommen muss. Während in manchen Bundesländern wie Berlin der Käufer von vorneherein allein auf den Kosten sitzen bleibt, wird die Provision in anderen Ländern, zumindest auf dem Papier zwischen Käufer & Verkäufer aufgeteilt. Die Summe, die letztendlich gezahlt wird, ist dabei jedoch Verhandlungssache und vor allem in Ballungsräumen hat man als Käufer kaum eine Chance. Als Lösung für das Problem wurde erst überlegt das Bestellerprinzip auch auf den Verkauf von Immobilien auszuweiten. Nun hat der Bundestag sich im Mai 2020 auf eine andere Lösung geeinigt:

Immobilienkäufer müssen nur noch maximal 50% der Maklerprovision bezahlen. Das bedeutet, dass die Courtage spätestens ab 2021 zur Hälfte vom Verkäufer und nur noch zur Hälfte vom Käufer bezahlt werden muss. Besonders in den Bundesländern in denen aktuell der Käufer allein bezahlt führt die neue Regelung zur Entlastung. Eine weitere Neuerung ist, dass der Käufer erst bezahlen muss nachdem der Käufer den Immobilienmakler bezahlt hat. So soll vor allem jungen Menschen & Familien der Erwerb von Wohneigentum leichter gemacht werden und die hohen Nebenkosten beim Immobilienkauf gesenkt werden. 

Wann ist die Maklerprovision fällig?

Der Makler geht mit seiner Vermittlungsarbeit in eine Vorleistung. Sobald er seine Arbeit erfolgreich, also mit dem Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages, abgeschlossen hat wird die Maklergebühr fällig. Hierbei wird meistens ein Zahlungsziel nach der Vertragsunterschrift vereinbart. Sonderregelungen kann es dabei für Verkäufer und bei Mietverträgen geben. Verkäufer können oft die Maklerprovision erst bei Eingang des Kaufpreises bezahlen. Bei einem Mietvertrag ist die Aufteilung der Summe auf mehrere Monatszahlungen möglich.

Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Das kommt ganz darauf an, wofür die Immobilie genutzt wird. Unter bestimmten Bedingungen kann die Gebühr für den Makler steuerlich abgesetzt werden:

• Wenn man einen Makler mit der Vermietung seiner Immobilie beauftragt, kann die Provision zusammen mit anderen Werbungskosten abgesetzt werden.
• Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, um sie anschließend zu vermieten kann die Gebühr zu den Gesamtanschaffungskosten zum Kaufpreis gerechnet werden, um dann steuerlich abgeschrieben zu werden.
• Wenn Sie aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung mieten oder sogar Umziehen müssen, können Sie die Courtage von der Steuer absetzten.

Bei der privaten Nutzung von Haus oder Wohnung kann die Provision nicht steuerlich abgesetzt werden. Es können also nicht viele Steuern sparen, die Beauftragung eines Immobilienmaklers kann jedoch viel Stress, Zeit & Geld sparen.