Neue Rechte für Mieter & Steueranreize für Investoren 2019

Am vergangenen Donnerstag, den 29.11.2018, wurde im Bundestag ein Gesetzespaket verabschiedet, dass die Rechte der Mieter bestärkt und die noch bis 2020 gültige Mietpreisbremse verschärft. Außerdem wurden für Investoren finanzielle Anreize für den Bau von bezahlbaren Wohnraum beschlossen.

„Herausmodernisieren“ – Anspruch auf Schadensersatz

Das Gesetzespaket der Großen Koalition zielt zum einen auf die Deckelung der Modernisierungskosten und zum anderen auf die Begrenzung der Mietpreiserhöhung im Falle einer Neuvermietung ab.

Außerdem haben Mieter künftig Anspruch auf Schadensersatz, wenn sie von ihrem Vermieter durch Modernisierungen oder deren Ankündigung missbräuchlich aus ihrer Wohnung gedrängt werden. Demnach können sie Schadensersatzforderungen geltend machen, wenn der Vermieter eine Verdoppelung der bisherigen Miete angekündigt hat oder wenn ein Jahr nach der Modernisierungsankündigung noch nicht mit den Baumaßnahmen begonnen wurde. Auch wenn die Bauarbeiten die Mieter über die Maßen belasten, können diese künftig Schadensersatz verlangen.

Zielen Modernisierungen und deren Ankündigung „missbräuchlicher Weise“ darauf ab, Mieter aus ihren Wohnungen zu verdrängen, wird dies künftig als Ordnungswidrigkeit gewertet und mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet.

Umlegung von Modernisierungskosten

Werden Bestandswohnungen modernisiert, sollen Vermieter ab 2019 deutschlandweit nur noch 8 statt 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen können. Eine zeitliche Begrenzung für die Umlegung sieht das Gesetz zwar nicht vor, dafür aber für die Höhe der Kosten: Innerhalb von sechs Jahren darf die Nettokaltmiete um maximal 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Eine Ausnahme gilt für Wohnungen mit einer niedrigen Kaltmiete von bis zu 7 Euro pro Quadratmeter. Hier darf der Vermieter nur 2 Euro mehr pro Quadratmeter veranschlagen.

Mehr Transparenz

An der zentralen Regelung der Mietpreisbremse samt deren Ausnahmebestimmungen (z.B. sind Neubauten, modernisierte Häuser und möblierte Wohnungen von der gesetzlich zulässigen Höchstmiete ausgenommen) ändert das neue Gesetz zwar nichts, dennoch werden die Vermieter ab kommenden Jahr zu mehr Transparenz verpflichtet. In angespannten Wohnlagen müssen sie im Falle einer Neuvermietung künftig offenlegen, warum der neue Mietpreis über der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 Prozent liegt.

Die Überschreitung der Grenze ist z.B. erlaubt, wenn bereits die Vormiete über dieser Marke lag oder die Wohnung umfangreich saniert wurde. Laut dem neuen Gesetz soll der Vermieter Mietinteressenten vor Vertragsabschluss darüber informieren, warum er mehr als die 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen darf.

Beanstandung einer zu hohen Miete – Qualifizierte Rüge an den Vermieter aussprechen

Mieter in angespannten Wohnlagen dürfen ihrem Vermieter eine Rüge aussprechen, wenn dieser aufgrund einer umfangreichen Modernisierung die Miete erhöhen will. Auch wer in eine Gegend mit angespannten Wohnungsmarkt in eine neue Wohnung umzieht, einen neuen Mietvertrag unterschreibt und danach feststellt, dass der Mietpreis über der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 Prozent liegt, der kann dem künftig leichter wiedersprechen und seinen Vermieter rügen. Diese Rüge ist die Voraussetzung für weitere rechtliche Schritte.

In seiner begründeten Rüge muss sich der Mieter auf den in seiner Region gültigen Mietspiegel beziehen und auf dieser Grundlage nachweisen, dass die geforderte Miethöhe die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent überschreitet.

Anreize für Investoren zum Bau bezahlbarer Wohnungen

5 Prozent Sonderabschreibung auf Baukosten

Binnen 3 Jahre sollen 1,5 Millionen neue Wohnungen entstehen. So lautet das erklärte Ziel der Bundesregierung. Mit dem Gesetzespaket vom 29.11.2018 hat der Bundestag auch finanzielle Anreize für den Bau bezahlbarer Wohnungen beschlossenen. Es sieht für private Investoren etwa eine bis 2021 befristete Sonderabschreibung vor. Zusätzlich zur schon geltenden linearen Abschreibung in Höhe von 2 Prozent können Bauherren eine Sonderabschreibung von 5 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten geltend machen. Somit sind insgesamt 28 Prozent der förderfähigen Baukosten steuerlich absetzbar.

Förderung für den Bau neuer Wohnungen im Bestand

Wer als privater Immobilieneigentümer z.B. das Dach ausbaut und so neuen Wohnraum schafft, profitiert ebenfalls von der neuen Sonderabschreibung. Vorausgesetzt wird, dass die Herstellungs- und Anschaffungskosten nicht über 3.000 Euro pro Quadratmeter liegen und der neu entstandene Wohnraum für mindestens 10 Jahre vermietet wird. Innerhalb dieser Frist darf also wegen Eigenbedarf nicht gekündigt werden. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung förderfähiger Baukosten wurde auf 2.000 Euro pro Quadratmeter begrenzt.

Bund fördert weiter sozialen Wohnungsbau

Am Donnerstag, den 29.11.2018, hat der Bundestag auch einer Grundgesetzänderung zugestimmt. Damit kann der Bund auch über das Jahr 2019 hinaus die Bundesländer mit Fördergeldern für den sozialen Wohnungsbau unter die Arme greifen. Der neue Artikel 104d verpflichtet die Bundesländer, Fördergelder des Bundes zweckgebunden für den Bau von Sozialwohnungen zu verwenden, wobei sich der Bund ein Mitspracherecht bei der Ausgestaltung der Länderprogramme eingeräumt hat. Zudem gilt die Bestimmung, dass die Länder soziale Wohnbauprojekte mindestens in gleicher Höhe unterstützen müssen. Für die Jahre 2020/2021 will der Bund den sozialen Wohnungsbau mit 2 Mrd. Euro fördern.

Wohnungsnot in Deutschland zur sozialen Frage erklärt

In vielen deutschen Großstädten und Ballungsgebieten herrscht eine zunehmende Wohnungsnot. Denn für viele gesellschaftliche Schichten gibt es immer weniger bezahlbaren Wohnraum. Selbst Bürger mit mittleren Einkommen haben zunehmend Schwierigkeiten, eine bezahlbare Wohnung zu finden.

Im Idealfall sollte die monatlichen Mietkosten nur ein Drittel des Einkommens ausmachen. In vielen Großstädten wie München bezahlen die Mieter jedoch deutlich mehr für ihre eigenen vier Wände, da hier in den vergangenen Jahren die Mietpreise schneller gestiegen sind als die Einkommen.

Die Bundesregierung hat das Thema „Wohnungsnot in Deutschland“ zur sozialen Frage erklärt und Anfang Oktober 2018 einen Wohngipfel abgehalten, auf dem neben Kanzlerin Angela Merkel und vier Bundesminister auch die Ministerpräsidenten aller Bundesländer, Gemeinde- und Städtevertreter sowie zahlreiche Interessenvertreter aus der Bau-, Wohnungs- und Immobilienbranche vertreten waren, darunter auch der Mieterbund und die Gewerkschaften.

Bildquellen via Flickr.com:
Thomas Kohler, Hamburger Mietskasernen, CC BY 2.0
Burkhard Westphal, P1020299, CC BY-SA 2.0
Hans Dorsch, P1010282.JPG, CC BY-SA 2.0